O QUE ACONTECEU?
A Lei 14.974/2024, sancionada e publicada em 16 de setembro, além de tratar da desoneração da folha de pagamento também previu a possibilidade de atualização, por pessoa física ou jurídica, do valor de bens imóveis, com o consequente recolhimento de imposto de renda em patamares reduzidos, sob certas condições.
COMO FUNCIONARÁ?
No caso de pessoas físicas residentes do Brasil, é possível a atualização à valor de mercado de bens imóveis já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), incidindo o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) à alíquota definitiva de 4% sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição. Geralmente, o IRPF sobre o ganho de capital nestes casos é tributado à alíquota mínima de 15%, podendo chegar a 22,5%, a depender do valor percebido.
Os valores decorrentes da atualização serão considerados como acréscimo patrimonial na data em que o pagamento do imposto for efetuado, devendo ser incluídos na ficha de bens e direitos da DIRPF relativa ao ano-calendário de 2024 como custo de aquisição adicional do respectivo bem imóvel.
Já nos casos envolvendo pessoas jurídicas, é possível a atualização, à valor de mercado, de bens imóveis registrados no ativo permanente de seu balanço patrimonial, incidindo Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ à alíquota definitiva de 6% e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota definitiva de 4%, também sobre a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição. Via de regra, o ganho de capital nestes casos seria tributado via IRPJ/CSLL à alíquota global de até 34%.
Vale destacar que os valores decorrentes da atualização do imóvel pela pessoa jurídica não poderão ser considerados para fins tributários como despesa de depreciação.
Ainda, o recolhimento de imposto de renda decorrente da atualização do imóvel deverá ser pago dentro de 90 dias da publicação da lei, estando pendente de regulamentação pela Receita Federal a forma de pagamento a ser adotada pelos contribuintes.
HÁ CONDIÇÕES PARA USUFRUIR O BENEFÍCIO?
A Lei 14.973/2024 impõe certas condições para que o contribuinte usufrua definitivamente da redução de alíquotas de imposto de renda sobre o ganho de capital. Isso porque, caso o mesmo imóvel seja alienado antes de passados 15 anos, contados da sua atualização, o cálculo do futuro ganho de capital levará em conta percentuais variáveis e proporcionais, sem possibilidade de dedução do imposto pago agora no ano de 2024, conforme quadro sinótico abaixo.
| % | Quantidade de Meses entre a Alienação e a Atualização | % | Quantidade de Meses entre a Alienação e a Atualização |
| 0% | até 36 meses | 56% | após 108 meses e até 120 meses |
| 8% | após 36 meses e até 48 meses | 62% | após 120 meses e até 132 meses |
| 16% | após 48 meses e até 60 meses | 70% | após 132 meses e até 144 meses |
| 24% | após 60 meses e até 72 meses | 78% | após 144 meses e até 156 meses |
| 32% | após 72 meses e até 84 meses | 86% | após 156 meses e até 168 meses |
| 40% | após 84 meses e até 96 meses | 94% | após 168 meses e até 180 meses |
| 48% | após 96 meses e até 108 meses | 100% | após 180 meses |
Para o cálculo do valor do ganho de capital auferido com a alienação realizada em período inferior a 15 anos da data da atualização, a lei determina a aplicação da seguinte fórmula:
Sendo:
VA = Valor da Alienação
CAA = Custo do Bem Imóvel antes da Atualização
DTA = Diferencial de Custo Tributado a Título de Atualização
% = Percentual Proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda
EXEMPLIFICAÇÃO DO BENEFÍCIO:
Tomemos como um exemplo um bem imóvel cujo valor atual é de R$ 500.000 (quinhentos mil reais). O contribuinte pessoa jurídica, visando fruir do previsto na Lei 14.973/2024, promove a atualização do valor do bem, declarando-o por R$ 2.000.000 (dois milhões de reais) e recolhe o respectivo IRPJ/CSLL de R$ 150.000 (cento e cinquenta mil reais), correspondente a 10% sobre o ganho de capital auferido de R$ 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil reais).
Entretanto, após um período de 4 anos e 6 meses (54 meses), o contribuinte vende o mesmo imóvel pelo valor atualizado de R$ 3.200.000. Assim, para cálculo do ganho de capital auferido, deve-se utilizar a fórmula indicada acima. Vejamos:
Deste modo, percebe-se que o ganho de capital nesta situação não é calculado apenas sobre a diferença entre o valor da alienação e o da atualização ocorrida em 2024 (que seria de apenas R$ 1.200.000 – um milhão e duzentos mil reais).
No exemplo proposto, caso o imóvel tivesse seu valor atualizado tão somente no momento da sua alienação, o ganho de capital seria de R$ 2.700.000, ensejando o recolhimento de IRPJ/CSLL no montante de R$ 918.000 (a alíquota que incide sobre a PJ, nessa hipótese, é de 34%). No entanto, com a atualização do seu valor em 2024 e posterior alienação após 54 meses, o valor devido de IRPJ/CSLL será de R$ 986.400, equivalente aos R$ 150.000 pagos em 2024 acrescidos dos R$ 836.400 devidos quando da alienação. Para melhor elucidação, confira-se os quadros abaixo:
| IRPJ/CSLL SOBRE GANHO DE CAPITAL – ATUALIZAÇÃO VIA LEI 14.973/24 | |
| Valor do Imóvel sem Atualização (Valor de Aquisição) | R$ 500.000 |
| Valor do Imóvel Atualizado em 2024 | R$ 2.000.000 |
| IRPF Recolhido em 2024 com Alíquota Reduzida (10%) | R$ 150.000 |
| Valor da Alienação Após 54 Meses | R$ 3.200.000 |
| Ganho de Capital Auferido (Fórmula da Lei 14.973/24) | R$ 2.460.000 |
| IRPJ/CSLL devido após a Alienação pelo Ganho de Capital (34%) | R$ 836.400 |
| TOTAL PAGO DE IRPJ/CSLL | R$ 986.400 |
| IRPJ/CSLL SOBRE GANHO DE CAPITAL – SEM ATUALIZAÇÃO DA LEI 14.973/24 | |
| Valor do Imóvel sem Atualização (Valor de Aquisição) | R$ 500.000 |
| Valor da Alienação Após 54 Meses | R$ 3.200.000 |
| Ganho de Capital Auferido (Valor da Venda – Valor de Aquisição) | R$ 2.700.000 |
| IRPJ/CSLL devido após a Alienação pelo Ganho de Capital (34%) | R$ 918.000 |
Logo, percebe-se que, nesse caso específico, o contribuinte não obteve qualquer benefício; ao contrário, pagou R$ 68.400,00 a mais do que seria devido caso não tivesse optado pela atualização. Além disso, esse é o valor nominal, não o prejuízo real. Isso porque, ao optar pela atualização prevista em lei, o contribuinte antecipará parte do montante devido de IRPJ/CSLL, sacrificando valores que poderiam ser aplicados em outros investimentos, gerando receitas financeiras.
Dessa forma, a viabilidade da atualização do valor de bens imóveis pela sistemática prevista na Lei 14.973/24 deve ser analisada caso a caso, visto que aparenta oferecer benefícios apenas nos cenários em que há interesse na alienação do imóvel após longos períodos.
QUAIS AS CONTROVÉRSIAS?
Além da possibilidade de a opção legal não gerar os ganhos pretendidos pelos contribuintes, conforme mencionado anteriormente, existe a chance de o optante precisar alienar o imóvel antes do prazo de 36 meses. Nesses casos, o contribuinte terá efetuado o pagamento do IRPF calculado sobre a atualização espontânea, porém, no momento da alienação do imóvel, não terá qualquer benefício decorrente da aplicação do percentual de 0% sobre o valor atualizado, conforme tabela acima. A Lei, entretanto, não especifica se o montante recolhido por ocasião da opção legal poderá ser abatido do valor devido no momento da alienação efetiva. Caso o abatimento não seja permitido, o contribuinte poderá acabar pagando um valor superior ao que seria efetivamente devido.
Outro ponto que pode gerar discussões é o fato de a Lei não esclarecer se os percentuais de redução do ganho de capital, previstos no art. 18 da Lei 7.713/88 e no art. 40 da Lei 11.196/2005, podem ser considerados na aferição da base de cálculo sobre a qual incidirá o percentual de 4%. Dependendo da data de aquisição do imóvel, a não inclusão dos fatores de redução do ganho de capital pode tornar a opção pela atualização ainda mais desvantajosa para os contribuintes.
Ainda é passível de controvérsia a aplicação da opção de atualização de bens no caso de pessoas jurídicas. Isso porque o Art. 7º da Lei dispõe: “A pessoa jurídica poderá optar por atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado e tributar a diferença em relação ao custo de aquisição […]”.
Ao mencionar o custo de aquisição, o dispositivo legal abre margem para que os contribuintes interpretem que a atualização deve considerar a diferença entre o valor de mercado atual e o valor efetivamente pago na aquisição do imóvel. Entretanto, caso a empresa esteja sujeita ao regime de tributação da renda pelo lucro real, a depreciação do imóvel é dedutível, o que pode levar a Receita Federal do Brasil a concluir que o “custo de aquisição” deve ser interpretado como o valor líquido da depreciação fiscal.
Por fim, outros fatores podem influenciar a decisão sobre a atualização prevista na lei, tais como: o regime de tributação da pessoa jurídica, o objeto social, a contabilização do ativo, as isenções previstas em lei para pessoas físicas, os fatores de redução de ganho de capital, entre outros.
Fica claro, portanto, que a opção de atualização dos bens imóveis, dependendo do caso concreto, pode representar prejuízos financeiros aos contribuintes. Por isso, o tema deve ser tratado com cautela e mediante consulta a profissionais especializados.
Forte Abraço!
Fabio Silva
Kauê Guimarães Castro e Sousa