REGULAMENTAÇÃO DA OPÇÃO DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR DE BENS IMÓVEIS
A Instrução Normativa da Receita Federal de nº 2.222, publicada em 24 de setembro de 2024, foi editada com o propósito de regulamentar a opção de atualização do valor de bens imóveis prevista na Lei nº 14.973/2024. Em razão disso, atualizamos nosso informativo anterior publicado em: https://direitoecontabilidade.com.br/atualizacao-do-valor-de-bens-imoveis-para-fins-de-imposto-de-renda-lei-14-973-2024/
QUAIS NOVIDADES SÃO TRAZIDAS PELA INSTRUÇÃO NORMATIVA?
| Deduções e Fatores de Redução | Há expressa previsão de que não será admitida a aplicação de deduções, percentuais ou fatores de redução sobre a diferença apurada na atualização do valor do bem, seja por pessoa física ou por pessoa jurídica. |
| Limitação Temporal | Não podem ser atualizados a valor de mercado os imóveis:
§ Pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na DAA relativa ao ano-calendário de 2023. § Pertencentes à pessoa jurídica que não tiverem sido declarados na ECF relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31 de julho de 2024. § Adquiridos no curso do ano-calendário de 2024. § Alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção. |
| Imóveis no Exterior | § Poderão também ser atualizados os imóveis pertencentes ao patrimônio de trust no exterior, desde que uma pessoa física seja responsável pelos bens e os tenha declarado em DDA.
§ Podem também ser atualizados os imóveis que integram o patrimônio de entidade controlada no exterior, desde que a pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal. |
| Declaração de Atualização | § A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim e do pagamento integral dos tributos até o dia 16 de dezembro de 2024
§ O contribuinte poderá retificar a declaração até o dia 16 de dezembro de 2024, tendo a retificadora a mesma natureza da declaração original e substituindo-a integralmente para todos os efeitos |
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Fatores de Redução na Alienação do Imóvel |
No momento da alienação do imóvel atualizado, serão aplicados os fatores de redução às parcelas do ganho de capital dos custos CAA e DTA,[1] ou seja, aos montantes constantes na fórmula prevista na Lei nº 14.973/2024:
Ganho de Capital = Valor da Alienação – [CAA + (DTA x %)] |
O QUE A INSTRUÇÃO NORMATIVA NÃO ABORDOU?
| Compensação dos Valores Pagos | A IN não tratou quanto a possibilidade de compensação dos valores pagos pelo contribuinte a título de imposto de renda quando da atualização do valor do imóvel com o imposto devido posteriormente no momento da alienação.
Apesar da lei use o termo “alíquota definitiva”, causa estranheza não ser possível compensar aquilo que teria sido de certa forma antecipado de imposto em 2024. |
O QUE AINDA GERA DÚVIDAS?
| Custo de Aquisição para Pessoas Jurídicas | A IN, assim como o texto legal, menciona que para as pessoas jurídicas deve ser considerado o “custo de aquisição”. Isso significa que uma empresa que possua um imóvel depreciado poderá desconsiderar o valor da depreciação, calculando a atualização com base no custo de aquisição original. Se confirmada essa interpretação, trata-se de uma hipótese benéfica para os contribuintes sujeitos ao lucro real, que utilizaram a depreciação fiscal para reduzir o lucro tributável e, no momento da atualização, poderão desconsiderar essa parcela no cálculo do ganho de capital. |
| Fatores de Redução na Alienação do Imóvel | O critério utilizado pela IN (§ 1º do Art. 12) para a aplicação dos fatores de redução tem gerado muitas dúvidas. Podemos, entretanto, exemplificar o entendimento extraído do dispositivo normativo, sem prejuízo de uma reavaliação futura à medida que o tema seja mais esclarecido:
Imóvel adquirido em 2015 por R$ 1.000.000, cujo valor de mercado atual é de R$ 1.600.000. O contribuinte opta pela atualização, pagando 4% sobre o ganho de R$ 600.000. Caso o imóvel seja vendido em 2029 por R$ 2.000.000, o ganho de capital calculado conforme a fórmula prevista na lei deverá ter a aplicação dos fatores de redução nas seguintes proporções: § De 2015 até 2029: GK x 0,625[2] = R$ 250.000 § De 2024 até 2029: GK x 0,375[3] = R$ 150.000 |
Reiteramos que o tema deve ser abordado com cautela e com a consulta de profissionais especializados.
Forte Abraço!
Fabio Silva
Kauê Guimarães Castro e Sousa
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[1] CAA = Custo do Bem Imóvel antes da Atualização
DTA = Diferencial de Custo Tributado a Título de Atualização
[2] 1.000.000/1.600.000 = 0,625
[3] 600.000/1.600.000 = 0,375