O Supremo Tribunal Federal ao julgar o Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.294.969/SP (, sob a sistemática da Repercussão Geral, exarou entendimento quanto ao momento de ocorrência do fato gerador do Imposto sobre Transmissão inter vivos de Bens Imóveis (ITBI), reafirmando a jurisprudência até então já consolidada da Corte Suprema quanto a impossibilidade de cobrança do imposto quando da celebração do contrato de compra e venda, mas tão somente quando da transferência da propriedade mediante seu registro imobiliário em cartório.

O caso em questão se originou na cobrança de ITBI por parte do Município de São Paulo em face da cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel entre particulares.  O Fisco Municipal, fundamentando sua pretensão pela ocorrência do fato gerador do imposto logo quando do compromisso de compra e venda (negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si e a venda a terceiro comprador), aduz que seria absolutamente irrelevante o registro do respectivo título, à luz do previsto no art. 156, II da Constituição Federal, in verbis:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
[…]
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;”

Em que pese a argumentação aviada pela Municipalidade, a Suprema Corte rechaçou veemente a incidência do ITBI sobre a mera cessão de direitos por compromisso de compra e venda de imóvel, uma vez que neste momento não há que se falar na efetivação de qualquer transferência patrimonial, signo da tributação do referido imposto. Nos termos dos diversos precedentes elencados no acórdão de julgamento, o Eminente Relator afirma que a transferência do domínio sobre o bem só se torna eficaz a partir do registro, de modo que a cobrança do ITBI em momento anterior acarreta em constituição equivocada do crédito tributário antes mesmo do fato imponível.

Por fim, foi fixada a seguinte tese para o tema 1124, sedimentando o entendimento do STF: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
 
Sendo assim, a pretensão dos municípios de cobrarem o ITBI com a mera celebração de promessa de compra e venda torna-se ilegítima, prevalecendo a incidência do tributo apenas na hipótese de efetiva transferência da propriedade mediante registro imobiliário.

Para acesso aos detalhes do caso e seu trâmite processual no STF acessem: https://jurisprudencia.stf.jus.br/pages/search/repercussao-geral11542/false

Forte abraço!

Professor Fabio Silva
https://linktr.ee/Prof.Fabio